抵押和出售房子时，房产证仍然归属于开发商，因此开发商不能直接为购房者办理房产证。但是，购房者可以在签订合同时约定相关条款，如购房款支付完毕后，开发商必须立即办理房产证等。此外，购房者可以通过法律途径要求开发商履行合同约定，办理房产证。所以说，如果双方都按照合同规定履行，开发商出售或抵押房子并不会影响购房者办理房产证。