建发物业正式员工当然是有编制的。因为作为一个物业管理公司，应该是采取定员定编的管理方式进行管理的，也可能还需要用一些劳务派遣工或者临时工，来满足物业公司管理的需要。所以只要是建发物业公司的正式员工，肯定是有编制的。