楼下有小学和幼儿园不一定是学区房，这取决于当地的政策和规定。在某些地区，学区房是指房屋所在地与指定的学校相对应，即只有购买了该房产才有资格入读该学校。

而在另一些地区，学校的辖区可能会涵盖多个地区，而非特定的房产。因此，在购买房产时，需要进一步了解当地的学区规定，以确定楼下的小学和幼儿园是否为学区房。